А Б В Г Д Е Є Ж З І Ї Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Ю Я
Капіталізація - дохід
Капіталізація доходу, якщо прогнозується підвищення вартості капіталу При його продажу через певний період часу.
Капіталізація доходів передбачає розрахунок поточної вартості майбутніх фінансових вигод, які власник може отримати від об'єкта нерухомості.
При капіталізації доходів виявляються джерела і розміри чистого доходу, принесеного ОІВ; визначається ставка капіталізації чистого доходу; розраховується вартість ОІВ як частка від ділення чистого доходу на ставку капіталізації. Цей метод може використовуватися також при розрахунку роялті та при оцінці вкладу торгової марки.
Метод капіталізації доходу передбачає дисконтування всіх дивідендів, які очікуються в майбутньому. Так як спрощені моделі нульового зростання, постійного зростання і змінного зростання засновані на цьому методі вони також враховують весь майбутній потік дивідендів. Таким чином, може здатися, що цей метод може бути використаний тільки тими інвесторами, які збираються зберігати акції нескінченно довго, так як лише в цьому випадку можна очікувати отримання всього потоку дивідендів.
Метод капіталізації доходу стверджує, що внутрішня вартість будь-якого активу дорівнює сумі дисконтованих платежів, які інвестор очікує отримати в результаті володіння цим активом.
Методика капіталізації доходу використовується в тих випадках, коли дохід підприємства стабільний; вартість оцінюється дисконтированием стабільного грошового потоку.
Методика капіталізації доходу використовується в тих випадках, коли дохід підприємства стабільний. Тоді вартість оцінюється дисконтуванням стабільного грошового потоку. В цьому випадку прогнозують рівень доходу за перший прогнозний рік, при цьому передбачається, що дохід буде такий же і в наступні роки. Якщо передбачається, що майбутні доходи підприємства будуть відрізнятися від доходів в період передісторії і нестабільні по роках прогнозного періоду, то оцінку проводять з використанням методики дисконтування грошових потоків, що міняються за періодами.
Метод капіталізації доходу складається з наступних етапів.
Метод капіталізації доходу передбачає дисконтування всіх дивідендів, які очікуються в майбутньому. Так як спрощені моделі нульового зростання, постійного зростання і змінного зростання засновані на цьому методі вони також враховують весь майбутній потік дивідендів. Таким чином, може здатися, що цей метод може бути використаний тільки тими інвесторами, які збираються зберігати акції нескінченно довго, так як лише в цьому випадку можна очікувати отримання всього потоку дивідендів.
Метод капіталізації доходу стверджує, що внутрішня вартість будь-якого активу дорівнює сумі дисконтованих платежів, які інвестор очікує отримати в результаті володіння цим активом.
Метод капіталізації доходу також вимагає широкого вивчення ринку. Дослідження і аналіз даних для цього методу проводяться на тлі зв'язку попиту і пропозиції, що дає інформацію про тенденції в ринкових очікуваннях. Наприклад, інвестор, який бажає вкласти гроші в багатоквартирний будинок, очікує як повернення вкладених коштів, так і отримання прийнятного доходу. Рівень доходу, необхідного для залучення інвестиції, є функція ризику, внутрішньо властивого нерухомості. Більш того, рівень доходу, необхідний інвесторами, змінюється разом зі змінами на ринку грошей і змінами доходів, пропонованих як альтернативні можливості інвестування.
Метод капіталізації доходу або метод дисконтованого готівкового потоку повинен бути заснований на що визначаються ринком значеннях потоку грошових коштів і норми прибутку.
Метод капіталізації доходу являє собою спосіб конвертації майбутніх вигод від володіння нерухомістю в її поточну вартість.
Ставки капіталізації доходу враховують очікувані ризики вкладення капіталу в нерухомість. Різні грошові потоки від неї можуть мати різні ризики і отже, різні ставки капіталізації.
Під капіталізацією доходу розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Капіталізований дохід від нерухомості і є оцінка її поточної вартості.
Метод оцінки шляхом капіталізації доходу є загальноприйнятим підходом до виявлення неправильно оцінених облігацій. Він заснований на теперішньою вартістю грошового потоку, який інвестор розраховує отримати за рахунок володіння облігацією.
Так називається метод капіталізації доходів, коли він застосовується для оцінки звичайних акцій. Всі варіанти цієї моделі припускають, що справжня вартість акції збігається з дисконтованою сумою дивідендів, що підлягають виплаті за цією акцією.
По-друге, метод капіталізації доходу здійснимо, якщо можлива з достатньою точністю оцінка вартості земельної ділянки та будівлі.
Так називається метод капіталізації доходів, коли він застосовується для оцінки звичайних акцій. Всі варіанти цієї моделі припускають, що справжня вартість акції збігається з дисконтованою сумою дивідендів, що підлягають виплаті за цією акцією.
Метод, заснований на капіталізації доходу, є найбільш прийнятним при оцінці нерухомості що приносить дохід. Але в деяких випадках, наприклад, при освоєнні нової території або в умовах пасивного ринку нерухомості (в російських умовах це ринок нежитлових будівель та приміщень) доцільні методи на основі витратного підходу. В умовах же активного, розвиненого ринку нерухомості при оцінці деяких типових об'єктів цілком доречний метод аналізу ринкових продажів (порівняльний) метод. У тих випадках, коли отриманої інформації достатньо для застосування всіх трьох існуючих методів оцінки, доцільно провести розрахунки усіма методами і обгрунтувати остаточний вибір.
Коефіцієнт, який використовується для капіталізації доходу від будівель, враховує як дохід на капітал, так і повернення капіталу. Дохід, який приписують землі капіталізується за коефіцієнтом, що враховує тільки дохід на капітал. Сума цих двох вартісних показників дає загальну вартість об'єкта.
Вартість земельної ділянки визначається капіталізацією доходів. Загальний коефіцієнт капіталізації розраховується відношенням чистого операційного доходу аналога до продажної ціни.
Ця глава присвячена застосуванню методу капіталізації доходу для визначення істинної вартості звичайних акцій.
Освіта курсу акцій пов'язане з так званої капіталізацією доходів. Всякий регулярно одержуваний дохід від володіння цінними паперами може розглядатися як відсоток на певний капітал. Насправді останній може і не існувати.
Сучасна практика оцінки нерухомості застосовує також метод капіталізації доходу.
Обидві процедури аналізу облігацій засновані на методі капіталізації доходу. Перша процедура, використовує прибутковості до погашення, аналогічна методу внутрішньої ставки прибутковості який обговорюється в більшості підручників по введенню в фінанси, тоді як друга процедура, яка використовує внутрішню вартість, аналогічна методу чистої приведеної вартості який також описаний в подібних книгах. У той час як основна увага в цих книгах приділяється прийняттю рішень з інвестицій, що належать до деяких видів майнових цінностей (наприклад, купувати чи ні нове обладнання), основна увага в цьому розділі нашої книги приділяється прийняттю інвестиційних рішень, що відносяться до конкретного виду фінансових активів, - облігаціями.
Для оцінки офісних будівель слід використовувати метод капіталізації доходу, так як такі будівлі купуються для отримання доходу від їх експлуатації.
Третім важливим кроком при оцінці готелю методом капіталізації доходу є розрахунок витрат. Вивчивши ретроспективну інформацію і проекти готелю, приймемо, наприклад, рівень експлуатаційних витрат в розмірі60% валової виручки від надання номерів, а витрати по експлуатації ресторану близько 85% від його валової виручки.
Обидві процедури аналізу облігацій засновані на методі капіталізації доходу. Перша процедура, яка використовує прибутковості до погашення, аналогічна методу внутрішньої ставки прибутковості який обговорюється в більшості підручників по введенню в фінанси, тоді як друга процедура, яка використовує внутрішню вартість, аналогічна методу чистої приведеної вартості який також описаний в подібних книгах. У той час як основна увага в цих книгах приділяється прийняттю рішень з інвестицій, що належать до деяких видів майнових цінностей (наприклад, купувати чи ні нове обладнання), основна увага в цьому розділі нашої книги приділяється прийняттю інвестиційних рішень, що відносяться до конкретного виду фінансових активів, - облігаціями.
Таким чином, в цьому випадку мова йде про капіталізацію доходів, тобто ввівши частина доходів в пасив балансу як доходи майбутніх періодів, бухгалтер зменшує величину прибутку даного звітного періоду і перетворює явно монетарні доходи в немонетарний капітал.
На практиці включення в норму доходу ризику за правилами капіталізації доходу призводить до завищення норми доходу. Тому не виключено, що будуть відсічені високоприбуткові проекти через завищення вимог до прибутковості інвестиційного проекту. Але і відмова від урахування ризику при обґрунтуванні норми доходу неприйнятний.
Якщо дивіденди виплачуються власними акціями, то така практика носить назву капіталізація доходів, або реінвестування.
Моделі дисконтування дивідендів (DDM) є окремим випадком застосування методу капіталізації доходу для оцінки звичайних акцій.
Прибутковий підхід заснований на оцінці поточної вартості майбутніх доходів і включає методики капіталізації доходу і дисконтування грошових потоків.
Цей підхід заснований на оцінці поточної вартості майбутніх доходів і включає методику капіталізації доходу і методику дисконтування грошових потоків.
Процес встановлення ціни акції залежно від реально принесеного нею доходу називається капіталізацією доходу і здійснюється через фондові біржі ринок цінних паперів.
Процедура аналізу внутрішньої вартості аналогічна методу чистої приведеної вартості і базується на оцінці капіталізації доходу.
Суму витрат на позики, прийнятним для капіталізації, слід визначати виходячи з норм капіталізації доходів, що представляє собою середньозважену вартість витрат на позики, які є непогашеною заборгованістю протягом звітного періоду.
Витратний метод, мабуть, в меншій мірі відповідає висунутим критеріям, ніж метод капіталізації доходу. Нинішній спостерігається дисбаланс попиту і пропозиції на ринку готельних послуг в Росії призводить до значного перевищення ринкових орендних ставок над відновними витратами. До тих пір, поки пропозиція не буде відповідати попиту, феномен завищених ставок і високих продажних цін, значно перевищують відновну вартість, збережеться. Метод порівняння ринкових продажів малопріменім через відсутність достовірної інформації. Тому метод капіталізації доходу видається більш надійним для оцінки вартості готелів.
Остаточна оцінка повинна вибиратися з варіантів, отриманих за допомогою витратного підходу і методу капіталізації доходу, але при цьому останній має пріоритет.
Основний акцент при визначенні ринкової вартості нерухомості робиться на метод порівняння продажів або на метод капіталізації доходу. Витратний метод залишається як би на другому плані. Проте в переважній більшості випадків отримана витратним методом оцінка є необхідною складовою для виведення остаточної величини ринкової вартості.
Застосувати прибутковий метод до даного комплексу обладнання також важко, так як він є частиною єдиного технологічеркого комплексу і розрахувати капіталізацію доходу по окремо взятому об'єкту з числа об'єктів оцінки практично неможливо.
У додатку описана модель, використовувана деякими аналітиками-теоретиками для виявлення переможців (тобто недооцінених звичайних акцій), але які безпосередньо не пов'язана з методом оцінки на основі капіталізації доходу. Опис типових фінансових характеристик переможців ринку акцій міститься в роботі: Marc R. Іноді очікувані потоки готівки після деякого періоду часу дорівнюють нулю, так що підсумовування слід проводити тільки до цього моменту.
У додатку описана модель, використовувана деякими аналітиками-теоретиками для виявлення переможців (тобто недооцінених звичайних акцій), але які безпосередньо не пов'язана з методом оцінки на основі капіталізації доходу.
Показники вартості земельних ділянок і плати за землю містять дані про розрахункової вартості земельних ділянок, встановленої на основі різних методів оцінки (експертних оцінок, витрат, капіталізації доходу та ін. Методів), а також диференційовані за ціновими зонам і конкретних земельних ділянок поселенських територій, ставки земельного податку. У випадках оренди земельних ділянок слід вказувати величину орендної плати. У випадках продажу земельних ділянок на конкурсній або аукціонній основі проставляється вартість земельних ділянок, що склалася при їх купівлі-продажу.
Капіталізація доходів передбачає розрахунок поточної вартості майбутніх фінансових вигод, які власник може отримати від об'єкта нерухомості.
При капіталізації доходів виявляються джерела і розміри чистого доходу, принесеного ОІВ; визначається ставка капіталізації чистого доходу; розраховується вартість ОІВ як частка від ділення чистого доходу на ставку капіталізації. Цей метод може використовуватися також при розрахунку роялті та при оцінці вкладу торгової марки.
Метод капіталізації доходу передбачає дисконтування всіх дивідендів, які очікуються в майбутньому. Так як спрощені моделі нульового зростання, постійного зростання і змінного зростання засновані на цьому методі вони також враховують весь майбутній потік дивідендів. Таким чином, може здатися, що цей метод може бути використаний тільки тими інвесторами, які збираються зберігати акції нескінченно довго, так як лише в цьому випадку можна очікувати отримання всього потоку дивідендів.
Метод капіталізації доходу стверджує, що внутрішня вартість будь-якого активу дорівнює сумі дисконтованих платежів, які інвестор очікує отримати в результаті володіння цим активом.
Методика капіталізації доходу використовується в тих випадках, коли дохід підприємства стабільний; вартість оцінюється дисконтированием стабільного грошового потоку.
Методика капіталізації доходу використовується в тих випадках, коли дохід підприємства стабільний. Тоді вартість оцінюється дисконтуванням стабільного грошового потоку. В цьому випадку прогнозують рівень доходу за перший прогнозний рік, при цьому передбачається, що дохід буде такий же і в наступні роки. Якщо передбачається, що майбутні доходи підприємства будуть відрізнятися від доходів в період передісторії і нестабільні по роках прогнозного періоду, то оцінку проводять з використанням методики дисконтування грошових потоків, що міняються за періодами.
Метод капіталізації доходу складається з наступних етапів.
Метод капіталізації доходу передбачає дисконтування всіх дивідендів, які очікуються в майбутньому. Так як спрощені моделі нульового зростання, постійного зростання і змінного зростання засновані на цьому методі вони також враховують весь майбутній потік дивідендів. Таким чином, може здатися, що цей метод може бути використаний тільки тими інвесторами, які збираються зберігати акції нескінченно довго, так як лише в цьому випадку можна очікувати отримання всього потоку дивідендів.
Метод капіталізації доходу стверджує, що внутрішня вартість будь-якого активу дорівнює сумі дисконтованих платежів, які інвестор очікує отримати в результаті володіння цим активом.
Метод капіталізації доходу також вимагає широкого вивчення ринку. Дослідження і аналіз даних для цього методу проводяться на тлі зв'язку попиту і пропозиції, що дає інформацію про тенденції в ринкових очікуваннях. Наприклад, інвестор, який бажає вкласти гроші в багатоквартирний будинок, очікує як повернення вкладених коштів, так і отримання прийнятного доходу. Рівень доходу, необхідного для залучення інвестиції, є функція ризику, внутрішньо властивого нерухомості. Більш того, рівень доходу, необхідний інвесторами, змінюється разом зі змінами на ринку грошей і змінами доходів, пропонованих як альтернативні можливості інвестування.
Метод капіталізації доходу або метод дисконтованого готівкового потоку повинен бути заснований на що визначаються ринком значеннях потоку грошових коштів і норми прибутку.
Метод капіталізації доходу являє собою спосіб конвертації майбутніх вигод від володіння нерухомістю в її поточну вартість.
Ставки капіталізації доходу враховують очікувані ризики вкладення капіталу в нерухомість. Різні грошові потоки від неї можуть мати різні ризики і отже, різні ставки капіталізації.
Під капіталізацією доходу розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Капіталізований дохід від нерухомості і є оцінка її поточної вартості.
Метод оцінки шляхом капіталізації доходу є загальноприйнятим підходом до виявлення неправильно оцінених облігацій. Він заснований на теперішньою вартістю грошового потоку, який інвестор розраховує отримати за рахунок володіння облігацією.
Так називається метод капіталізації доходів, коли він застосовується для оцінки звичайних акцій. Всі варіанти цієї моделі припускають, що справжня вартість акції збігається з дисконтованою сумою дивідендів, що підлягають виплаті за цією акцією.
По-друге, метод капіталізації доходу здійснимо, якщо можлива з достатньою точністю оцінка вартості земельної ділянки та будівлі.
Так називається метод капіталізації доходів, коли він застосовується для оцінки звичайних акцій. Всі варіанти цієї моделі припускають, що справжня вартість акції збігається з дисконтованою сумою дивідендів, що підлягають виплаті за цією акцією.
Метод, заснований на капіталізації доходу, є найбільш прийнятним при оцінці нерухомості що приносить дохід. Але в деяких випадках, наприклад, при освоєнні нової території або в умовах пасивного ринку нерухомості (в російських умовах це ринок нежитлових будівель та приміщень) доцільні методи на основі витратного підходу. В умовах же активного, розвиненого ринку нерухомості при оцінці деяких типових об'єктів цілком доречний метод аналізу ринкових продажів (порівняльний) метод. У тих випадках, коли отриманої інформації достатньо для застосування всіх трьох існуючих методів оцінки, доцільно провести розрахунки усіма методами і обгрунтувати остаточний вибір.
Коефіцієнт, який використовується для капіталізації доходу від будівель, враховує як дохід на капітал, так і повернення капіталу. Дохід, який приписують землі капіталізується за коефіцієнтом, що враховує тільки дохід на капітал. Сума цих двох вартісних показників дає загальну вартість об'єкта.
Вартість земельної ділянки визначається капіталізацією доходів. Загальний коефіцієнт капіталізації розраховується відношенням чистого операційного доходу аналога до продажної ціни.
Ця глава присвячена застосуванню методу капіталізації доходу для визначення істинної вартості звичайних акцій.
Освіта курсу акцій пов'язане з так званої капіталізацією доходів. Всякий регулярно одержуваний дохід від володіння цінними паперами може розглядатися як відсоток на певний капітал. Насправді останній може і не існувати.
Сучасна практика оцінки нерухомості застосовує також метод капіталізації доходу.
Обидві процедури аналізу облігацій засновані на методі капіталізації доходу. Перша процедура, використовує прибутковості до погашення, аналогічна методу внутрішньої ставки прибутковості який обговорюється в більшості підручників по введенню в фінанси, тоді як друга процедура, яка використовує внутрішню вартість, аналогічна методу чистої приведеної вартості який також описаний в подібних книгах. У той час як основна увага в цих книгах приділяється прийняттю рішень з інвестицій, що належать до деяких видів майнових цінностей (наприклад, купувати чи ні нове обладнання), основна увага в цьому розділі нашої книги приділяється прийняттю інвестиційних рішень, що відносяться до конкретного виду фінансових активів, - облігаціями.
Для оцінки офісних будівель слід використовувати метод капіталізації доходу, так як такі будівлі купуються для отримання доходу від їх експлуатації.
Третім важливим кроком при оцінці готелю методом капіталізації доходу є розрахунок витрат. Вивчивши ретроспективну інформацію і проекти готелю, приймемо, наприклад, рівень експлуатаційних витрат в розмірі60% валової виручки від надання номерів, а витрати по експлуатації ресторану близько 85% від його валової виручки.
Обидві процедури аналізу облігацій засновані на методі капіталізації доходу. Перша процедура, яка використовує прибутковості до погашення, аналогічна методу внутрішньої ставки прибутковості який обговорюється в більшості підручників по введенню в фінанси, тоді як друга процедура, яка використовує внутрішню вартість, аналогічна методу чистої приведеної вартості який також описаний в подібних книгах. У той час як основна увага в цих книгах приділяється прийняттю рішень з інвестицій, що належать до деяких видів майнових цінностей (наприклад, купувати чи ні нове обладнання), основна увага в цьому розділі нашої книги приділяється прийняттю інвестиційних рішень, що відносяться до конкретного виду фінансових активів, - облігаціями.
Таким чином, в цьому випадку мова йде про капіталізацію доходів, тобто ввівши частина доходів в пасив балансу як доходи майбутніх періодів, бухгалтер зменшує величину прибутку даного звітного періоду і перетворює явно монетарні доходи в немонетарний капітал.
На практиці включення в норму доходу ризику за правилами капіталізації доходу призводить до завищення норми доходу. Тому не виключено, що будуть відсічені високоприбуткові проекти через завищення вимог до прибутковості інвестиційного проекту. Але і відмова від урахування ризику при обґрунтуванні норми доходу неприйнятний.
Якщо дивіденди виплачуються власними акціями, то така практика носить назву капіталізація доходів, або реінвестування.
Моделі дисконтування дивідендів (DDM) є окремим випадком застосування методу капіталізації доходу для оцінки звичайних акцій.
Прибутковий підхід заснований на оцінці поточної вартості майбутніх доходів і включає методики капіталізації доходу і дисконтування грошових потоків.
Цей підхід заснований на оцінці поточної вартості майбутніх доходів і включає методику капіталізації доходу і методику дисконтування грошових потоків.
Процес встановлення ціни акції залежно від реально принесеного нею доходу називається капіталізацією доходу і здійснюється через фондові біржі ринок цінних паперів.
Процедура аналізу внутрішньої вартості аналогічна методу чистої приведеної вартості і базується на оцінці капіталізації доходу.
Суму витрат на позики, прийнятним для капіталізації, слід визначати виходячи з норм капіталізації доходів, що представляє собою середньозважену вартість витрат на позики, які є непогашеною заборгованістю протягом звітного періоду.
Витратний метод, мабуть, в меншій мірі відповідає висунутим критеріям, ніж метод капіталізації доходу. Нинішній спостерігається дисбаланс попиту і пропозиції на ринку готельних послуг в Росії призводить до значного перевищення ринкових орендних ставок над відновними витратами. До тих пір, поки пропозиція не буде відповідати попиту, феномен завищених ставок і високих продажних цін, значно перевищують відновну вартість, збережеться. Метод порівняння ринкових продажів малопріменім через відсутність достовірної інформації. Тому метод капіталізації доходу видається більш надійним для оцінки вартості готелів.
Остаточна оцінка повинна вибиратися з варіантів, отриманих за допомогою витратного підходу і методу капіталізації доходу, але при цьому останній має пріоритет.
Основний акцент при визначенні ринкової вартості нерухомості робиться на метод порівняння продажів або на метод капіталізації доходу. Витратний метод залишається як би на другому плані. Проте в переважній більшості випадків отримана витратним методом оцінка є необхідною складовою для виведення остаточної величини ринкової вартості.
Застосувати прибутковий метод до даного комплексу обладнання також важко, так як він є частиною єдиного технологічеркого комплексу і розрахувати капіталізацію доходу по окремо взятому об'єкту з числа об'єктів оцінки практично неможливо.
У додатку описана модель, використовувана деякими аналітиками-теоретиками для виявлення переможців (тобто недооцінених звичайних акцій), але які безпосередньо не пов'язана з методом оцінки на основі капіталізації доходу. Опис типових фінансових характеристик переможців ринку акцій міститься в роботі: Marc R. Іноді очікувані потоки готівки після деякого періоду часу дорівнюють нулю, так що підсумовування слід проводити тільки до цього моменту.
У додатку описана модель, використовувана деякими аналітиками-теоретиками для виявлення переможців (тобто недооцінених звичайних акцій), але які безпосередньо не пов'язана з методом оцінки на основі капіталізації доходу.
Показники вартості земельних ділянок і плати за землю містять дані про розрахункової вартості земельних ділянок, встановленої на основі різних методів оцінки (експертних оцінок, витрат, капіталізації доходу та ін. Методів), а також диференційовані за ціновими зонам і конкретних земельних ділянок поселенських територій, ставки земельного податку. У випадках оренди земельних ділянок слід вказувати величину орендної плати. У випадках продажу земельних ділянок на конкурсній або аукціонній основі проставляється вартість земельних ділянок, що склалася при їх купівлі-продажу.